編者按：2012年樓市經歷了從“冷”到“熱”的巨大轉變，“回暖”、“以價換量”、“供不應求”等關鍵詞成為一年來樓市的縮影。一年來，大部分開發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，拿地補倉動作頻頻。然而，也多有房企陷入“質量門”、“退地”、“負債”等各方面的困擾。中新網房產頻道對2012年樓市掃描，從市場、房企和土地市場的重點角度，窺探一個真實的樓市景象。

　　中新網12月19日電(房產頻道 張慧鑫)2012年全國樓市經歷了由冷到熱的巨大轉變，開發(fā)商“由憂轉喜”，迅速推盤的同時也提前完成了年內銷售目標。然而，市場仍然顯得脆弱，任何時候的一點動蕩都會引發(fā)各方的行為。于是，觀望、政策調整、以價換量、淡季不淡、購房恐慌等關鍵詞充斥了2012年的樓市。中新網房產頻道為此為網友梳理今年樓市走勢，盤點2012樓市之市場關鍵詞。

　　第一季度：以價換量 迎來“小陽春”

　　在嚴厲的樓市宏觀調控背景下，2012年樓市開局慘淡，經歷“寒冬”。樓市持續(xù)去年的低迷態(tài)勢，元旦、春節(jié)等假期沖淡成交，大部分開發(fā)商未進行大規(guī)模促銷降價，加之購房者降價預期和觀望情緒濃厚，1、2月樓市供應量與成交量均現萎縮。

　　但自3月以來，全國樓市逐漸擺脫跌入冰點的狀況，北京、上海、廣州、南京、杭州等一、二線城市樓市成交量攀升，迎來本輪調控以來難得的“小陽春”。

　　然而，此番樓市回暖的背后真相，實是開發(fā)商在萎靡不振的市場下不得已而采取的“熬冬”策略——以價換量。

　　據媒體報道，截至2012年4月9日，已公布年報的 74家A股上市房企，存貨已飆升至9437.78億元，較之去年同期的6598.13億元，同比上漲了43.04%。

　　而在萬億庫存的壓力背后，房企負債率高企和資金鏈進一步緊繃現象愈加明顯。

　　有數據顯示，截至3月22日，已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲，2011年平均已經達到了72.3%，為近10年來最高。

　　在重重重壓之下，亦有房企熬不住宣告破產。今年四月，杭州市西城時代家園開發(fā)商金星房產正式向法院提交申請破產。該消息引發(fā)了外界廣泛關注，被視為“本輪樓市調控房企破產第一案”。

　　因此，為快速回籠資金，各家房企迫于庫存、資金壓力紛紛推出降價促銷戰(zhàn)略，“以價換量”成為開發(fā)商們尋求銷售“破冰”的重要方式，此舉也頗見成效。

　　第二季度：回暖蔓延 地方微調 中央督查

　　據國家統(tǒng)計局數據，一季度全國商品房銷售面積為15239萬平米，同比下降13.6%，環(huán)比下降67.5%。此番背景下，各地樓市“刺激剛需”入市的微調政策開始在全國范圍內蔓延。

　　4月底，武漢、南昌、鄭州等二三線城市紛紛上調住房公積金貸款額度，兩成首付購房政策悄然回歸市場。

　　5月7日，江蘇揚州出臺樓市新政，對個人購買成品住房進行獎勵，最高獎勵達所購房屋合同價款6%，此舉被指拿公共財政救濟樓市，悖于中央調控。

　　5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會，放寬首套房公積金貸款政策，單人貸款限額由20萬元提高到40萬元，家庭限額由40萬元提高到80萬元。

　　5月29日，湖南發(fā)改委在全省經濟形勢座談會上下發(fā)文件，明確表示在房地產調控總基調不變的情況下，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施，支持居民購買首套普通住房。

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　　據中新網房產頻道梳理，樓市調控近一年來，全國已經有將近40個城市出臺相關微調政策。

　　開發(fā)商“以價換量”優(yōu)惠頻現，又得益于各個城市對樓市政策微調，很多潛在購房需求逐漸出手。5月以來，全國多個城市成交量穩(wěn)步回升，“紅五月”激發(fā)房企熱情，房價上漲勢頭迅猛。

　　樓市“回暖”行情引發(fā)多方擔憂，此背景下，中央及各部委多次“喊話”強調堅持樓市調控政策，僅7月份就連續(xù)6次密集發(fā)文強調樓市調控。7月下旬，國務院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。督察組對各地樓市調控執(zhí)行情況基本持肯定態(tài)度，回京后也并沒有出臺新的樓市政策，但同時業(yè)內人士也表示，我國樓市儲備政策“彈藥”充足。